理財型房貸產品，銀行貸放態度兩極!!!

工商時報 馬婉珍／台北報導　
銀行貸放呈現積極、保守兩極化現象。目前投資市況冷清，對於「理財型房貸」這類產品，由於可讓房貸戶借出額度、用於投資理財，各銀行抱持態度大不同，像土銀、上海銀較擔心違約風險所以謹慎承貸；但玉山銀、台企銀則認為，投資者正可危機入市，近期不但重新設計產品，甚至給予不到3।5％的利率。　

上海銀行個金部經理馬婉瑜認為，投資市況冷清，目前市場上，尚未出現值得推薦的投資產品，對於理財型房貸產品，各分行普遍謹慎承貸。而有意承作的房貸戶，銀行通常會仔細詢問，房貸戶的借款用途、投資計畫、還款來源等，再依客戶的實際需求，以及目前貸款狀況，做進一步的評估。　土銀也同樣保守看待「理財型房貸」產品，一位房貸人員說，房市景氣差，目前估價極為保守，且轉貸戶只提供平轉、不可轉增貸，銀行寧願少賺利息，也不要承擔呆帳風險。

不過，台企銀、玉山銀、台新銀等銀行，對於目前想危機入市理財投資者，則抱持鼓勵態度。台企銀個金部經理石琬如說，只要正常還款、資產豐富等優質客戶，趁低檔進場，確實可先享受較佳的增值潛力。

房市別躁進，做好風控再求保值?

工商時報 馬婉珍／台北報導　
利率越降越低，有不少投資人轉進房市，想改當包租公（婆），以提高投資報酬率。不過，專家提醒，房市投資金額非常大，投資人不應貿然躁進，尤其經濟環境未見好轉，此時投資房地產，若未做足功課就進場，仍然會有收租不易、轉手困難等風險。現階段房市投資，專家提供2大心法：
一、先求分散風險：歐亞不動產估價師事務所副總劉勁麟指出，現階段投資，仍應以「保守」的心態操作。以投資店面來說，劉勁麟認為，由於目前平價化時代來臨，因此，應朝中低價位、中坪數的店面下手。相較於高總價、大坪數這類店面，銀行擔心違約風險，一律保守承作，且投資人自己也要考量，現今市況差，民眾消費力減弱，短期內若租不出去，將產生房貸還款的財務風險。欣元商仲總經理焦文華舉例，農曆年前客戶告訴他，手上有6,000萬元閒錢想買台北市的店面，他建議客戶，應將手中大額資金分散為2筆資金，買中價位坪數的店面，於是這位客戶以2,800萬元，買下一間夜市型店面，且已有通訊行承租，另一筆3,000多萬元的資金，待尋找適合的店面後再下手。　焦文華認為，若真的看準商機，鎖定精華地段投資高總價、大坪數的店面，他建議應與熟悉的友人合資，較能分散財務風險。

二、再求保值至上：上海銀行財富管理部協理洪修誠提醒，未來1年，房市仍有下跌的可能性，因此，拿一筆閒錢投資房地產，必須注意該產品是否「保值」，若商圈轉移、尚未有承租方進駐等，除了會有空租的危機，恐怕短期內也無法保值。　焦文華說，投資店面或辦公室等產品，最好尋找「帶租約」的物件，至於套房產品，由於目前大環境不佳，民眾荷包縮水，付租能力變差，租客流動率高，套房便容易空租，因此焦文華建議，應選擇大專院校等學區、或捷運站附近的套房產品，較能保值，可穩定收租。

首階段利率加碼衝破1％!!!

工商時報 馬婉珍／台北報導
雖然銀行貸款指標利率隨著降息而下修，但銀行也不是省油的燈，為求利潤，當指標利率輕飄飄時，銀行就重壓「加碼幅度」的重量，因此呈現「利率不降反升」的詭異現象，目前首階段的加碼幅度早已衝破1％，新貸戶大喊好苦。房貸利率高高掛，房貸戶吃不消，銀行房貸主管說，考量到銀行本身的成本問題，且房市目前又呈現「供需失衡」的狀態，因此儘管持續降息，銀行也會隨時調整利率架構，除了大幅調升加碼幅度，也可能將前2年的利率鎖住，別再隨著降息而直直往下掉。

以三段式計息的指數型房貸來說，幾乎都是分為前半年、第7至24個月、第3年等3階段計息，目前首階段、也就是前半年的利率，早已衝破1％，例如遠銀是指標利率＋1।3％，第一銀是指標利率＋1.15％等。也有不少銀行直接取消前半年機動計息，改為二階段式計息，以維持穩定利潤，例如兆豐銀提供前2年指標利率＋1।29％，中信銀前2年指標利率＋1।35％等。

而到了第3階段的利率，幾乎都攀升到指標利率＋1।8％至2.1％的高額加碼幅度，再以1年多前申貸的舊貸戶為例，第3年起的計息利率僅指標利率＋0.72％，與目前申貸的新貸戶相較，比新貸戶的首階段利率，還要低達2碼的幅度，這樣吊詭的遊戲規則，連銀行房貸主管都不諱言地說，新貸戶的負擔，的確比舊貸戶還重。