房貸審查從嚴，6招提高貸款成數

石先生，您這是第 4 筆房貸，貸款成數大概只能有 7 成喔！」老石最近才剛支付訂金買進一間新成屋，卻沒想到，在向銀行詢問房貸時，銀行願意核貸的成數，竟與自己原先的預算出現 1 成的落差。60 歲的老石已經退休，看好台灣房市行情還有高點，最近再買進一間房子要長期投資，結果卻發現，因為他名下已有 3 筆房貸，銀行因此將他視為房地產投資客，拉高核貸標準，使得他不僅面臨自備款準備不足的問題，房貸利率也會拉高，讓他不禁猶豫，要不要認賠訂金、放棄這筆投資？
還是另外借錢補足缺口？根據《Smart智富》月刊訪查，包括合作金庫在內的多家含政府官股成分的大型金融機構，最近都針對新增的房貸申請從嚴審查，只要房貸戶被視為投資客，不僅貸款成數至少降 1 成，利率也會調高 0.25%～1% 不等，甚至會取消或縮短寬限期優惠。

投資客必學6招　解決貸款問題 :
針對各大行庫的房貸緊縮措施，《Smart智富》月刊綜合永慶房屋契約部經理陳俊宏、住商不動產企畫研究室主任徐佳馨與專業投資客「城市醫生」投資俱樂部創辦人柯惇貿等人的建議，類似老石這樣的房地產投資人，可用以下6大招數來解決貸款問題：

招數1》積極比價，善用談判技巧
柯惇貿分析，目前房地產市況熱絡，雖然大型行庫對投資客房貸審核趨緊，不過整體銀行資金仍屬寬鬆，只要堅持「貨比三家」的比價原則，肯定不會吃虧。最簡單的做法，可拿 A 銀行房貸條件去跟 B 銀行談判。

常用談判話術包括：

1.A 銀行認為我的房子路段好，出租、轉售都容易，願意把成數提高到 8成，你們可以嗎？

2.我的還款能力提高了，A 銀行給我的利率比你們低一點，你們能否比照辦理？

3.我跟你們銀行長期往來，你們的利率不能比照A銀行嗎？

柯惇貿指出，通常投資者只要本身財務狀況不錯、抵押品夠多，透過積極比價，目前銀行還是會給予優於一般投資客的貸款條件，爭取調降利率1碼～2碼不是問題。

招數2》將房子登記在親人名下

「將房屋改登記在子女名下」是一般投資客會採用的做法。不過，陳俊宏提醒，這種做法比較適合總價 2,200 萬元以下的物件，父母可善用每年依稅法可贈與小孩 440 萬元免稅額來當頭期款，再向銀行爭取 8 成的貸款成數，一方面免除贈與稅問題，也能避掉銀行針對多屋族緊縮房貸的限制。不過，前提是子女必須有工作能力、能夠負擔後續貸款，否則小心仍會被國稅局視為贈與行為。

招數3》舉證新屋為自住

通常買第 3 間以上房屋，會被銀行視為投資行為，自然難逃嚴審貸款條件的命運。不過，如果房子有自住打算，陳俊宏建議，在銀行勘查房屋條件時，可以向銀行舉證新屋是要自住、或是供子女居住使用，而非投資，通常可以多爭取到 0.5 成～1成的貸款成數，或是較優惠的利率。

招數4》增加擔保品

除了良好的繳款紀錄外，若能增加房屋以外的擔保品，像是定存單、有價證券等，都能強化銀行的放貸信心。柯惇貿指出，銀行會針對投資客調整房貸條件，主要是為了降低貸款收不回來的風險。因此，不管房貸戶手中有幾間房子，只要貸款收支比超過 35%（每月繳交貸款本息金額超過月收入 35%），銀行放貸時，就會偏向保守，如果收支比超過 60%，貸款成數幾乎只能從 6 成的基本盤起跳，此時，若能增加擔保品，就能爭取多一點貸款空間。

招數5》利用前兩間房屋來增貸

如果自備款不足，又無法讓銀行放寬貸款成數，徐佳馨建議，不妨將房貸集中在前 2 間房屋，只要在擔保範圍內向銀行申請增貸，也可取得多餘資金，增加自己在看中第 3 間房屋時的購買實力。

招數6》購屋首選轉手型標的

在銀行眼中，投資客的放貸風險高於自住客，因此投資型不動產像是店面、小套房、出租公寓等物件，貸款成數與利率本來就不如一般住家型產品。陳俊宏建議，如果購置不動產的目的以投資為主，不妨針對轉手型標的（像是三房兩廳公寓）下手；裝潢成一間一間的出租型公寓，多會被視為小套房，銀行在考慮市場接手度後，通常會給前者較好的貸款條件。

主管格局的自我培養

突破，具備足以擔當大任的條件，則必須要使自己培養成為一位「大將之才」，亦即格局要大。要有大格局、要成為「大將之才」，並非一蹴可及，必須從基層開始就要有正確的觀念、思維，長久下來，才能具備充分的條件而足以成其「大」。「大將之才」具有幾項基本條件。首先，要能客觀地看待所有事物，唯有客觀，才能夠做到無私。一個人在判斷、決定一件事情的時候，若把私人利益摻雜在其中的話，判斷的方向勢必會朝向其私人的利益偏斜，而無法做出正確的判斷與決定來。所以，客觀、無私是非常重要的基本條件；主觀、存有私心就會有所侷限，格局便無法擴「大」。

　　其次，則是思考、判斷事物時的平衡感。主管在作決策的時候，必須要能綜觀全局，全盤考量各個牽涉到的層面，而非單點思考。平衡的思維代表不偏食、不偏廢任何一個面向，而能夠平衡地看待各種事物。看的面要廣之外，還要看得遠，如此一來，決策的品質才能提升。舉個例子來說，公司福利政策的制訂，必須全盤考量所有員工的需求，將有限的資源作最有效的分配與運用，以求照顧到絕大多數的員工，並產生持續性的實質效果；而不是將所有資源全部投注在少數個人身上。要對眾人付出「大愛」，而非對個人施以「婦人之仁」，其差別便在前者能夠平衡地考量，而後者是單點思考。

　　再就公司的經營來看，經營者必須均衡且長遠地考量員工、公司與股東三方面，不能偏厚任何一方。例如，不能為了提高公司的競爭力而給員工過低的薪資，但也不能為了滿足員工高收入的期望而給予過高的薪資，雖然員工短期內很高興，但是卻讓公司在市場上處於競爭劣勢，長久下來，可能無法持續經營下去，員工的工作都可能不保。同樣地，股東投資一家公司自然希望有好的投資報酬率，但公司除了將獲利分配給股東之外，如果也抽出一部份與員工利潤分享，則員工將因此更努力投入工作，創造更好的績效，相對使得公司的獲利更佳，股東與員工均得到更大的利益。反過來說，公司也不能為了照顧員工而忽視股東的權益，否則，股東不願意投資，公司資金籌募困難，營運發展便受到限制。因此，一個經營者要能夠均衡、長遠地思考，才能做出正確、高品質的決策來。

　　客觀、無私地判斷，均衡、長遠的思維都是培養自己具備大格局，成為「大將之才」的基本條件，而這些觀念必須從身為基層成員的時候，便開始練習、自我培養。當這些觀念逐漸內化而成為習慣之後，對事物將會越看越清楚，逐漸強化認知力與洞察力，格局也隨之逐步放大，漸具大將之風。然而，這樣的觀念與養成過程只是一種理想，在現實中不見得可以非常輕易地做到。例如，公司為了長遠發展的考量而擴大投資規模，但是員工的短期福利勢必受到影響，可能會導致員工的抱怨、疑慮，甚至因心情不佳而士氣低落。面對這種情形，如果礙於眼前一時的影響而退縮，則長遠考量下的目標便無法達成。

所以，主管要有為了堅持長遠正確的目標，而承受眼前困難的毅力，並且耐心、妥善地處理，而非退縮。又例如，要做到無私，很可能使自己眼前的個人利益看似產生某種「損失」。但是從長遠的角度來看，放棄眼前一時的小利，卻往往能夠在往後得到更大的回報。因此，要培養自己成為「大將之才」，必須要面對問題，不畏困難的存在，進而苦思解決問題的方案。也由於問題往往不是一次就能全面解決，每想出一個解決方案只是減少一部份阻礙，因此，面對問題的同時，還必須能夠忍受解決問題時的艱困，持之以恆地克服一關又一關的挑戰。能夠如此，不僅能夠真正把問題解決，更能在此過程中練就一身解決問題的能力與毅力。要培養出大的格局，必須要有去克服、去執行的積極態度，而不是消極地逃避，或是便宜行事、得過且過。
　　除了具備正確的觀念與態度之外，還必須提升思考事情的深度與廣度，因此，用於思考的時間必須不斷加長。思考是最不受時間、空間限制的行為，思考時間加長並非要特地規劃一個時段來進行思考，真正的重點在於養成思考的習慣，能夠隨時隨地思考，走路、搭車、排隊……等，以及所有的零碎時間都可以思考。體認到思考的重要性，並且養成思考的習慣，思考的時間自然可以不斷加長。另一方面，則是要培養閱讀的習慣與正確的閱讀方法，以使知識的吸收能不斷持續，除了從工作的執行本身累積經驗與知識之外，透過閱讀而增加知識來源的管道，加上正確的閱讀方法，將使得知識的吸收更有效率。掌握上述要點，復以持之以恆地不斷自我淬鍊，則成為「大將之才」指日可待。

作者：杜書伍 (聯強國際集團總裁兼執行長)(本文取材自「聯強EMBA」，為聯強國際集團內部管理課程主題)

組織氣候的培養

一個組織的「氣候」引導著每一位成員的走向，帶來的影響是全面性地，例如，當組織氣候低迷的時候，所有成員都會籠罩在其中而跟著士氣低落；又如果組織中彌漫著輕浮、散漫的氣氛，則整體員工的積極性、專注程度都會受到影響。因此，帶領部門建立「正確」的組織氣候，是主管相當重要的工作。以下針對市場環境對組織士氣的影響、組織內部溝通的氣氛，以及成員看待穿著、儀態的態度等三方面為例，討論主管應如何調節、培養正確的組織氣候。組織中常見這種情形：當業績好的時候，所有成員儘管忙碌，但士氣高昂；相對地，業績不好的時候，士氣跟著低落，雖然此時的工作負荷相對較低。為什麼呢？這便與組織氣候有關。

由於每個人都在擔心未來，因此，維持組織氣候相當重要的因素，就是不讓成員單憑感覺來判斷事物。主管應該知道如何引導成員用正確的方法與態度來因應各種訊息：當業績好而使得工作特別忙碌時，主管應該要明確地告訴員工，這種情形是暫時性地，還是會持續一段時期。長短期的不同，因應的方法也不同，主管必須幫助員工正確地思考工作變得忙碌的原因，否則，業績好也可能帶來負面的效果。

以聯強的物流中心來講，業績好的時候，出貨量特別大，物流中心的工作負荷較往常提高。在頭一、兩天，可能所有員工的士氣都特別高昂，足以因應一時的工作量增加，但這種狀況若持續下去，員工的士氣卻可能因為過於疲累而迅速下滑。因此，主管應該在一開始就明確告訴員工，「忙碌的日子將會持續多久」、「未來這段時間將會特別累」等等，並且讓員工瞭解這是公司業績好的現象，使所有人都有足夠的心理準備，能夠自行調適本身的工作狀況。

對業務單位而言，業績高峰最常面臨的問題是客戶信用額度不夠。因此，主管要能預先提醒業務人員這項警訊，先行設法解決，以免當業務人員衝刺業績時，卻因為客戶信用額度用滿而徒呼負負，這對士氣同樣是種打擊。無論面對何種狀況，領導者都要能夠冷靜、理性地對員工指出問題的重心，避免員工從表象來看事情，否則，士氣高昂的另一面，很可能就是徹底地潰散，就像水位暴漲可能導致潰堤一般。要維持正確的組織氣候，主管須能夠正確地判斷並適時提出警訊，別讓所有員工都處在過度高亢的氣氛中。

反過來說，當業績不好的時候，主管也應仔細判斷這是市場短期的波動，或是長期現象。如果只是短期波動，則應該先穩住員工士氣，將打算採取的解決方法告訴員工，並且小心地測試市場狀況，掌握正確的資訊。否則，一時的市場波動卻在員工之間以訛傳訛，將對組織造成相當大的傷害。如果市場持續性地低迷，員工的工作負荷相對較輕，此時，應該多花時間在員工的訓練上面，待下回市場回升的時候，人員的能力均將有所提升，這是另一種因應之道。

所有事物都有「超漲」、「超跌」的特性。例如，當市場狀況好的時候，人們往往過於樂觀，結果造成庫存過剩的情形；市場不好的時候，人的心理卻又過於悲觀，因為對市場前景失望而備貨不足，導致市場缺貨。經營管理者應該要冷靜地憑藉經驗來正確判斷實際狀況，同時矯正員工過於激烈的反應，使其回歸理性的軌道上。特別是人群往往有風潮特性，對於較敏感的事物，有時可能只是一時的風吹草動，卻因為很容易在組織中迅速擴散開來，而被過度膨脹，領導者應該避免員工產生此種情形。整體而言，調節組織中各種負荷的「過」與「不及」，可視為經營良好組織氣候最重要的事項。

除了因為客觀環境變化而對組織氣候產生的影響之外，組織成員之間溝通互動的習慣與氣氛，同樣也是組織氣候相當重要的的一環。舉例來說，曾有同仁為了完成某項工作而主動加班，結果另一名同事卻開玩笑地說，「做給老闆看的嗎？」結果造成當事人往後儘管有需要，卻也不太「敢」加班。由於一般人的普遍心理是不希望在群體之中太過突出，當組織中的其他成員對主動加班的人開類似的玩笑時，如果當事者較為敏感的話，很可能就會產生不良的影響。

從另一個角度來看，上述案例也反映出組織成員之間的互動、溝通方式，是否建立在一定的理性基礎之上。由於人與人之間的言語溝通相當頻繁，因為言語上的「失誤」而帶來的誤會、困擾也因此很難完全避免，因此，主管應該注意到，如何在組織中營造出適度的輕鬆而不失之輕浮、莊重但不流於呆板的組織氣候，並且仔細地拿捏其中的分寸，避免成員之間動不動就產生摩擦。組織氣候當中，與內部溝通有關的部分還包括謠言的產生。謠言無論起源為何，經過以訛傳訛的結果，往往愈形擴大。對此，主管應該加以重視，主動將謠言指出來並且明確地澄清，因為謠言是讓組織動盪不安、偏離正常軌道的一個重大因素。

對於員工加班的情形，主管也不應該一味地認為這是好事，加班過度是一種不正常的現象，主管應該仔細判斷員工加班是短期或長期現象，並妥善處理，避免因為工作負荷過重而產生員工個人與組織的傷害。反過來說，完全不加班也不是正常現象。由於每日的工作量會有高低起伏，工作量少的時候自然較為輕鬆，當工作量多的時候，就得透過適度加班來完成，否則，將會造成工作的延誤。再就穿著、儀態來看，一個人的穿著會影響個人的心情，以及整個群體的氣氛，穿著隨便的話，在組織處於持平、或是較低迷的時期，往往會讓士氣加速下挫，擴大影響程度。因此，組織中如何營造出重視穿著、注意儀態的氣氛來，也是培養正確組織氣候的一部分。

講究穿著、儀態，經常被拿來與「重視表面功夫」劃上等號，但這其中存在部分似是而非的的認知。事實上，在管理能力的學習成長過程中，可能遇到最困難的一件事，正是這種對於觀念的認知與應用產生似是而非的情形。例如，自由是普世公認的正確價值，但是否選擇自由就代表其他的事物都要放棄？又好比說，個人處世或企業經營都應該重視內在與實質，但這是否就表示對其他表面的事物都不必重視？從整體來看，上述情形彼此間並不衝突。但是，一般人卻很容易只看到事情的局部就驟下判斷，陷入瞎子摸象的盲點。

回到穿著的問題來看，並非為了膚淺的表象才重視穿著，而是因為這會影響到工作的心情與組織的氣氛。也因為服裝是培養一個人的氣宇，讓一個人有大將之風的開始，因此，要培養部屬成為幹部，也必須先使其注重穿著。基於上述種種原因，主管應該要帶領部門養成一種重視「穿著是否得體」的氣氛。組織中有許多現象因為是動態的、顯性的，有跡象可循，只要找對方法，在因應上不會特別困難。

但是當企業經營到一定的規模之後，往往會面臨繼續向上提升時的瓶頸，感到有股力不從心的感覺；公司對所有同仁同樣都施以培養與訓練，但不同的同仁得到的效果也不同，使得部分落後族群成為組織提升的阻力。諸如此類的問題，原因往往是出在一些細微無形之處，而組織氣候又是影響一個組織最全面，卻又最無形的因子。因此，主管領導一個部門必須是全面性地，並非只是驅動整個組織、部門去完成一項任務，還必須包括組織氣候的培養。
作者：杜書伍 (聯強國際集團總裁兼執行長)

商人，別丟了良心和誠信！

如果連你和你的家人都不敢吃、用的黑心產品，就別生產或拿出來賣，毒害別人的健康，可是非常缺德的事！Yahoo!奇摩進行「商人應有的基本道德」投票，在總投票數 11652 票中，「不做不賣黑心產品」，果然成為網友最在意的事，畢竟這可是攸關人身性命安全的事啊，吃出人命、用到害人傷殘的產品，想想這些商人造了多大的孽！

其實Y小編看完網友們的回答，是有一點….只想「唉」、歎口氣的無奈，以往從農業進入工業社會，犧牲台灣不少青山綠水、成就了所謂的「經濟奇蹟」；難道進入商業社會，咱們還得再為了經濟，捨棄最珍貴的「良心」嗎？很多網友的留言，都可以看出對「死要錢」型商人的憤慨又無奈。網友 Boson 說：「這話題很爛，因為做生意根本就不需要道德」您，這是在反諷吧？還有網友「5283」說：「商人無祖國，奸商、奸商、無奸不商 ......跟生意人談道德，噗！」

就像打工族要有薪水，做生意當然也以「賺錢」為目標，咱們絕不是要商人做賠錢生意。網友「®i仙人掌」說得很中肯：「商人不是慈善事業，但是賺得至少要有良心。」這也是不少網友的心聲，「對得起自己良心(人在做天在看)」成為得票率第二高的選項，有約二成網友希望生意人至少要有良心。至於良心是什麼，那就看個人的「心」囉。

再加上「誠實講信用(絕不說一套做一套)」、「貨真價實(標示和產品相符)」這兩個得票率第三、第四高的選項，有七成投票集中在這四個。其實隨著經濟和社會結構的演進，台灣絕不需要、也負擔不起「反商」氣氛；相反地，咱們只是希望大家更正面、積極地看待商業發展，鼓勵商人賺錢的方式是提升自己和產業競爭力，而不是出賣消費者的健康及信任。

咱們還是相信「路遙知馬力、日久見人心」的，商場上的智慧未必等於狡詐、謀略也不應等於欺騙、競爭更不是踩死別人、誠信不算是吃虧、敦厚並非當傻瓜，或許很多事看起來是「一線之隔」、本質上是天差地遠的，還是有不少好商人成功的。網友「w3w」說得好：「做生意就是做人！」或許，你是什麼樣的人，大概就會成為什麼樣的商人。如果台灣的好人愈來愈多，相信台灣的好商人也一定愈來愈多！

你覺得做生意的基本道德是？

大家都想賺大錢，但大部分人都是固定受薪或在有限的時間、人力下賺點「血汗錢」，最有機會賺大錢的就是做生意。雖然生意做不成也會虧很大；但做成功的話，小則月入上百萬、夥計五八人；大則成為上市櫃公司，員工數十萬。士農工商，是儒家思想對社會行業的「排行」，無論這個排行的想法是否「正確」，但商人甚至被排在工人後頭，某種程度是因對社會的「貢獻度」最低（當官的權威已超越「實際貢獻」的問題），以往的商人除了靠「轉手」賺取金錢，事實上是沒有「實質生產」的。

不過當社會型態從農業、進入工業到商業時代，一切都變了，商業為王道，現在的商業集合各種專業人士、生產社會上需要的物品再轉到各個角落，早已非昔日的「轉手集散者」了。社會上對於許多行業都予以高標準的道德要求，尤其如老師、醫生、公務員等等，但對以賺錢為目標的商人，多數人並沒有特別高的要求。不過同樣是生意人，如果被封為「奸商」，實在是對商人最大侮辱，雖說人人想賺錢，但「死要錢」的生意人真令人難以認同。

你覺得，生意人至少應有的基本商業道德是什麼？不生產黑心產品，害人吃了、用了生病甚至賠上一條命？尊重對消費者的契約承諾而且應從寬認定（例如超會「精算」的保險業）？不因寡佔的行業特性，維持「合理」的利潤比例（例如電信業的費率）？對待員工雖不用如待家人，但至少遵守勞基法，給予更人性的工作環境？在能力範圍內，能從事一些慈善捐贈（就算為了節稅也好）？誠實告訴大家公司狀況，不欺騙消費者或坑殺小股東？

「殺頭的生意有人幹、賠錢的生意沒人做」，就能看出「賺錢」對商人有多重要，不賺錢，這門生意就不用做了。但一定要做黑心商品才能賺錢？一定要機關算盡才能賺錢？一定要刻薄員工才能賺錢？一定有很多商人不這樣做也能賺錢，或許賺得比較少，但卻能賺得大家都開心、而不是只有一家人開心。