現代商業中，去人性化既非不可避免、也沒有必要，就像《魔鬼終結者》裡，人類可以選擇他們要創造什麼樣的未來，商業界也一樣，除了受終結者統治的未來及終結者管理學院之外，還有其他的選擇，人性標準差提供一種有紀律的方法，以評量管理、改善最變化多端也最寶貴資產（顧客與員工）的績效，進而提升財務績效《 人性也有標準差 》的作者約翰．弗萊明與吉姆．艾斯普朗德和世界上一些營運最佳公司的合作過程中，學到最佳組織如何發揮人性系統的力量，而最差組織又是如何失敗的許多道理，雖然每家公司實行人性標準差模型時，詳細做法可能有所不同，但背後的哲學都能歸結為 5 項新原則：
原則 1：合眾為一你不能把員工及顧客經驗分開來評量及管理，因為這些人性系統必須一併管理，還可能必須重新設計組織結構，大部分公司目前的組織結構，都不是將員工與顧客放在同一柄組織大傘下管理，但由於銷售與服務型組織創造價值的緊要之處在於員工與顧客間的互動，員工顧客接觸面必須被視為互相影響、互相依賴的，其結果是，在評估與管理這些人性系統時，必須視為一個整體而非各自分開。
原則 2：感覺就是事實情感是員工顧客接觸面的主軸，重點是，當你評估員工顧客互動時，不要像經濟學家或工程師那樣思考，事實上，情感比理性、不帶熱情的思考更能強有力地傳達雙方的判斷與行為，因為員工與顧客的首要身分是人，其次才是員工與顧客，他們具有人類特有的一切善變與不理性的傾向。如果公司希望有朝一日能真正了解員工與顧客，就一定要認真看待員工與顧客的基本人性。
原則 3：全球思維，地方行動員工顧客接觸面的評量與管理必須因地制宜，也許其他許多種組織措施能以由上往下的方式有效管理，員工顧客接觸面卻是非常在地的事，即使在同一家公司裡也會因地點而有可觀的變化。由於地方績效變化多端，所以也必須因地制宜地評量與管理。
原則 4：有個數字必須要知道員工顧客接觸面的效能可量化並簡化為一個與財務績效大有關聯的績效評分標準，那就是人性標準差，我們的研究顯示，員工顧客接觸面的雙方能賦予彼此力量，也能量化為單一的人性標準差評分。地方員工與顧客參與的交互作用，能使營運與財務績效及成長呈現指數性變化。
原則 5：要怎麼收穫，先怎麼栽地方的人性標準差績效改善，有賴刻意的、主動的介入，而且是交流式及轉變式介入並重，光靠評量本身絕不足以改善績效，推動組織變革是項艱苦的工作，需要主動而有紀律地介入。
2010年11月25日 星期四
三十一個終生受用的愛情原則
1.不要為了寂寞去戀愛，時間是個魔鬼，天長日久，如果你是個多情的人，即使不愛對方，到時候也會產生感情，最後你怎麼辦？2.不要為了負責而去結婚，要知道，不愛對方卻和對方結婚是最不負責的。即使當時讓對方很傷心，但是總比讓他幾年甚至一輩子傷心強。3.不管多大多老，不管家人朋友怎麼催，都不要隨便對待婚姻，婚姻不是打牌，重新洗牌要付出巨大代價。
4.感情的事基本上沒有誰對誰錯，他 ( 她 ) 要離開你，總是你有什麼地方不能令他滿足，回頭想想過去在一起的日子，總是美好的，當然，卑劣的感情騙子也有，他們的花言巧語完全是為了騙取對方和自己上床，這樣的人還是極少數。
5.和一個生活習慣有很多差異的人戀愛不要緊，結婚要慎重，想想你是否可以長久忍受彼此的不同。
6.有人說戀愛要找自己喜歡的人，結婚要找喜歡自己的人，都是片面的，戀人不喜歡自己有什麼可戀的？老婆自己不喜歡怎麼過一輩子？7.真愛一個人，就要盡量讓他開心，他開心了你就會開心，那麼雙方就有激情了。8.不要因為自己長相不如對方而放棄追求的打算，長相只是一時的印象，真正決定能否結合主要取決於雙方的性格，我見過的帥哥配醜女，醜女配帥哥的太多了。9.女人要學會扮靚自己，不要拿樸素來做擋箭牌，不要拿家務做藉口，不懂時尚，你就不是一個完整的女人。10.戀愛的時間能長盡量長。這最少有兩點好處：一，充分，儘可能長的享受戀愛的愉悅，婚姻和戀愛的感覺是很不同的。
二，兩人相處時間越長，越能檢驗彼此是否真心，越能看出兩人性格是否合得來，這樣婚後的感情就會牢固得多。11.男人不壞，女人不愛，這壞不是指心腸狠毒，自私無情什麼的，而是指油嘴滑舌，花言巧語，一般的好男人以為說情話是油嘴滑舌，輕浮肉麻的表現，所以不願去做，對別人這樣說是不對，可是對自己老婆，就要油嘴滑舌一點，為什麼不能做個心好嘴滑的男人呢？12.都說婚姻是愛情的墳墓，那是因為婚前已經往去墳墓的路上走著，就算不結婚也會在墳墓前分手，為什麼不先分手就一頭鑽進墳墓呢？13.只會讀書的女人是一本字典，再好人們也只會在需要的時候去翻看一下，只會扮靚的女人只是一具花瓶，看久了也就那樣。服飾美容是做好一個女人的必要條件，不是充要條件，你還需要多看書。這樣你會發現生活更加美好。14.平平淡淡才是真，沒錯，可那應該是激情過後的平淡，然後再起激情，再有平淡，激情平淡應呈波浪形交替出現，光有平淡無激情的生活有什麼意思？只要你真心愛他，到死你也會有激情的。15.你愛他嗎？愛就告訴他，何必把思念之苦藏在心底深處。怕樣子，地位，身份不相配？別怕，愛一個人是美好的。16.老婆和老媽掉進了河裡，我先救老媽，因為是老媽給了我生命，我找不到任何理由丟下她不管，老婆如果沒救上來，我可以再給她陪葬，在墓裡繼續我們的愛情。17.草率地結了婚已經是錯了，再也不要草率地去離婚，先試試看，真的不行再離也不遲。18.經常聽說男人味女人味，你知道男人味是一種什麼味道，女人味又是一種什麼味道嗎？男人味就是豁達勇敢，女人味就是溫柔體貼。19.魅力是什麼？魅力不是漂亮，漂亮的女人不一定能吸引我，端莊幽雅的女人我才喜歡，所以你不用擔心自己不夠漂亮。20.初戀都讓人難忘，覺得美好，為什麼？不是因為他 ( 她 ) 很漂亮或很帥，也不是因為得不到的就是好的，而是因為人初涉愛河時心裡異常純真，絕無私心雜念，只知道傾己所有去愛對方，而以後的愛情都沒有這麼純潔無瑕了。純真是人世間最為可貴的東西。我們渴求的就是她。21.初戀的人大多都不懂愛，所以初戀失敗的多。成功的少，結婚應該找個未婚的，因為誰都喜歡原裝，而戀愛，還是找個戀愛過的人才好，因為經歷過戀愛的人才知道什麼是愛，怎麼去愛。22.男人有錢就變壞，是的，很多男人這樣，不過，一有錢就變壞的男人就算沒錢，也好不到哪裡去。23.一個男人能不能給你安全感，完全不取決於他的身高，而取決於他的心高，高大而窩囊的男人我見過不少，矮小而昂揚的男人我也見過，一個男人要心高氣傲，這樣才像男人，當然，前提是要有才華。24.天長地久有沒有？當然有！為什麼大多數人不相信有？因為他們沒有找到人生旅途中最適合自己的那一個，也就是冥冥中注定的那一個，為什麼找不到？茫茫人海，人生如露，要找到最合適自己的那一個談何容易？你或許可以在 40 歲時找到上天注定的那一個，可是你能等到 40 歲嗎？在 20 多歲時找不到，卻不得不結婚，在三四十歲時找到卻不得不放棄。這就是人生的悲哀。25.為什麼生活中很少見到傳說中天長地久，可歌可泣的愛情故事？因為這樣的感情非常可貴，可貴的東西是那麼好見到的嗎？金子鑽石容易見到嗎？26.從前失戀之時，我都會恨她，恨她為什麼這麼薄情寡義，聽到有關她的不好的消息，我都會偷著樂，現在不了，現在即使失去她，我也會祝福她，衷心希望她能過得很好。她過得不好我會很難過，這也是喜歡和愛的一個區別。27.和聰明的人戀愛會很快樂，因為他們幽默，會說話，但也時時存在著危機，因為這樣的人很容易變心，和老實的人戀愛會很放心，但生活卻也非常得乏味。28.女人不要太好強，有的女人自尊心過強，是別人的錯她態度很強硬，是自己的錯她同樣態度很強硬，她總以為去求別人是下賤的表現，她是永遠不會求男人的，這樣的女人很令人頭疼，聰明的女人會知道什麼時候該堅強，什麼時候該示弱，好強應該對外人，對愛的人這麼好強你還要不要他呵護你啊？29.要看一個人有沒有內涵，內看談吐，外看著裝，還可以看寫字，談吐可以看出一個人的學識和修養，著裝可以看出一個人的品味，寫字可以看出一個人的性格。30.想知道一個人愛不愛你，就看他和你在一起有沒有活力，開不開心，有就是愛，沒有就是不愛。31.有的人老是抱怨找不好人，一兩次不要緊，多了就有問題了，首先你要檢討自己本身有沒有問題，如果沒有，那你就要審視一下自己的眼光了，為什麼每次壞人總被你碰到？
4.感情的事基本上沒有誰對誰錯，他 ( 她 ) 要離開你，總是你有什麼地方不能令他滿足，回頭想想過去在一起的日子，總是美好的，當然，卑劣的感情騙子也有，他們的花言巧語完全是為了騙取對方和自己上床，這樣的人還是極少數。
5.和一個生活習慣有很多差異的人戀愛不要緊，結婚要慎重，想想你是否可以長久忍受彼此的不同。
6.有人說戀愛要找自己喜歡的人，結婚要找喜歡自己的人，都是片面的，戀人不喜歡自己有什麼可戀的？老婆自己不喜歡怎麼過一輩子？7.真愛一個人，就要盡量讓他開心，他開心了你就會開心，那麼雙方就有激情了。8.不要因為自己長相不如對方而放棄追求的打算，長相只是一時的印象，真正決定能否結合主要取決於雙方的性格，我見過的帥哥配醜女，醜女配帥哥的太多了。9.女人要學會扮靚自己，不要拿樸素來做擋箭牌，不要拿家務做藉口，不懂時尚，你就不是一個完整的女人。10.戀愛的時間能長盡量長。這最少有兩點好處：一，充分，儘可能長的享受戀愛的愉悅，婚姻和戀愛的感覺是很不同的。
二，兩人相處時間越長，越能檢驗彼此是否真心，越能看出兩人性格是否合得來，這樣婚後的感情就會牢固得多。11.男人不壞，女人不愛，這壞不是指心腸狠毒，自私無情什麼的，而是指油嘴滑舌，花言巧語，一般的好男人以為說情話是油嘴滑舌，輕浮肉麻的表現，所以不願去做，對別人這樣說是不對，可是對自己老婆，就要油嘴滑舌一點，為什麼不能做個心好嘴滑的男人呢？12.都說婚姻是愛情的墳墓，那是因為婚前已經往去墳墓的路上走著，就算不結婚也會在墳墓前分手，為什麼不先分手就一頭鑽進墳墓呢？13.只會讀書的女人是一本字典，再好人們也只會在需要的時候去翻看一下，只會扮靚的女人只是一具花瓶，看久了也就那樣。服飾美容是做好一個女人的必要條件，不是充要條件，你還需要多看書。這樣你會發現生活更加美好。14.平平淡淡才是真，沒錯，可那應該是激情過後的平淡，然後再起激情，再有平淡，激情平淡應呈波浪形交替出現，光有平淡無激情的生活有什麼意思？只要你真心愛他，到死你也會有激情的。15.你愛他嗎？愛就告訴他，何必把思念之苦藏在心底深處。怕樣子，地位，身份不相配？別怕，愛一個人是美好的。16.老婆和老媽掉進了河裡，我先救老媽，因為是老媽給了我生命，我找不到任何理由丟下她不管，老婆如果沒救上來，我可以再給她陪葬，在墓裡繼續我們的愛情。17.草率地結了婚已經是錯了，再也不要草率地去離婚，先試試看，真的不行再離也不遲。18.經常聽說男人味女人味，你知道男人味是一種什麼味道，女人味又是一種什麼味道嗎？男人味就是豁達勇敢，女人味就是溫柔體貼。19.魅力是什麼？魅力不是漂亮，漂亮的女人不一定能吸引我，端莊幽雅的女人我才喜歡，所以你不用擔心自己不夠漂亮。20.初戀都讓人難忘，覺得美好，為什麼？不是因為他 ( 她 ) 很漂亮或很帥，也不是因為得不到的就是好的，而是因為人初涉愛河時心裡異常純真，絕無私心雜念，只知道傾己所有去愛對方，而以後的愛情都沒有這麼純潔無瑕了。純真是人世間最為可貴的東西。我們渴求的就是她。21.初戀的人大多都不懂愛，所以初戀失敗的多。成功的少，結婚應該找個未婚的，因為誰都喜歡原裝，而戀愛，還是找個戀愛過的人才好，因為經歷過戀愛的人才知道什麼是愛，怎麼去愛。22.男人有錢就變壞，是的，很多男人這樣，不過，一有錢就變壞的男人就算沒錢，也好不到哪裡去。23.一個男人能不能給你安全感，完全不取決於他的身高，而取決於他的心高，高大而窩囊的男人我見過不少，矮小而昂揚的男人我也見過，一個男人要心高氣傲，這樣才像男人，當然，前提是要有才華。24.天長地久有沒有？當然有！為什麼大多數人不相信有？因為他們沒有找到人生旅途中最適合自己的那一個，也就是冥冥中注定的那一個，為什麼找不到？茫茫人海，人生如露，要找到最合適自己的那一個談何容易？你或許可以在 40 歲時找到上天注定的那一個，可是你能等到 40 歲嗎？在 20 多歲時找不到，卻不得不結婚，在三四十歲時找到卻不得不放棄。這就是人生的悲哀。25.為什麼生活中很少見到傳說中天長地久，可歌可泣的愛情故事？因為這樣的感情非常可貴，可貴的東西是那麼好見到的嗎？金子鑽石容易見到嗎？26.從前失戀之時，我都會恨她，恨她為什麼這麼薄情寡義，聽到有關她的不好的消息，我都會偷著樂，現在不了，現在即使失去她，我也會祝福她，衷心希望她能過得很好。她過得不好我會很難過，這也是喜歡和愛的一個區別。27.和聰明的人戀愛會很快樂，因為他們幽默，會說話，但也時時存在著危機，因為這樣的人很容易變心，和老實的人戀愛會很放心，但生活卻也非常得乏味。28.女人不要太好強，有的女人自尊心過強，是別人的錯她態度很強硬，是自己的錯她同樣態度很強硬，她總以為去求別人是下賤的表現，她是永遠不會求男人的，這樣的女人很令人頭疼，聰明的女人會知道什麼時候該堅強，什麼時候該示弱，好強應該對外人，對愛的人這麼好強你還要不要他呵護你啊？29.要看一個人有沒有內涵，內看談吐，外看著裝，還可以看寫字，談吐可以看出一個人的學識和修養，著裝可以看出一個人的品味，寫字可以看出一個人的性格。30.想知道一個人愛不愛你，就看他和你在一起有沒有活力，開不開心，有就是愛，沒有就是不愛。31.有的人老是抱怨找不好人，一兩次不要緊，多了就有問題了，首先你要檢討自己本身有沒有問題，如果沒有，那你就要審視一下自己的眼光了，為什麼每次壞人總被你碰到？
黑心建商的告白----賺錢太容易
接下來一系列的黑心建商員工告白，讓你知道房子是怎樣蓋出來的，內容有多人的故事，為了閱讀容易我把他整合，你以為當個黑心建商容易？每天在存款簿增加的零，與下半輩子良心不安中掙扎，那種煎熬很難過， 挺著喝出來的肚子，往賓士的座位中塞進去，夜深人靜的時候，來自四面八方的無聲壓力，擠的我想要大聲尖叫，最討厭的 X 邦不動產找上我，本來想要找人毀了這網站，用毒灌爆，害我少賺很多，可是我覺得該是了結的時候了，說一些心聲也爽，最近景氣很熱吧，只要看到報紙就有利多的消息，啥大陸人又來投資辦公室啦，哪間人壽又用了誰的錢來搞豪宅啦，還有一群群大陸人去看個啥個案，最扯的是，隨便來個大陸人，只要是去哪走走，就被報成「看地打算投資」？
都是我們這種人出錢的啦！主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔，三天找吃飯、五天找出國、生日送 LV 包、買房子打六折，新聞就出來了，還源 源不斷呢，你只要給的多，新聞就生的多，這些人筆可厲害了，我老是一邊看一邊笑，這些大哥大姐還真的神奇，連我都差點覺得，不買個房子等增值，是對不起自己，你知道房價怎麼開麼？比如我的成本價一坪二十萬元，那麼利潤如果抓兩成，就是二十四萬元，成為我的銷售底價，那麼，代銷業者幫我賣房屋，他開價可以二十六萬元，給消費者殺個兩萬元差不多吧？ 錯！對公司來說一坪還是賣二十四萬元，不過對代銷來說，一坪就是二十五萬元，那一萬元差價，就是分給我的，經過作帳，老闆不會知道，我一個案子就可以多賺好幾千萬元，那怎賣呢？我會要求代銷，開價三十萬元，一邊放出一大堆的新聞，告訴大家說這一帶就要發了，再不買就賺不到，一群呆瓜就會來看房屋，三十萬元也通常殺到二十六萬元就差不多，這樣公司一坪再多賺一萬元，我又有業績獎金可以賺。
可你也會懷疑，哪來這麼多阿呆高一成價格買屋呢？告訴你，一個案子通常都有半數阿呆，看了新聞來買的，那些不貸款的人更呆，而比較窮的或 是年輕夫妻要成家的，要作九成銀貸的那些更呆，送一點家電就買了，只要抓住他想買房子的心態，樣品屋作漂亮一點，排場大一點就好，當然抓住阿呆也不是一朝一夕的，每個案子都在一年前就要佈局，先放出消息說誰要搞投資，然後找幾個阿陸仔來台灣觀光，買幾個官員說要建設，帶記者出國看秀作頂級SPA很辛苦的，你想不這樣做，哪來的淡水新市鎮、林口、三峽呢？有時我也挺佩服業者，把荒郊野外教育成「新市鎮前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」笑死人，鳥不拉屎的地方，買的人還很高興說住到很有未來的地點，你看我們教育有多成功呢？
記不記得以前大家都說，買房子要看地點「地點、地點、地點」現在呢？沒有了吧？大家改口說「要買有潛力的地方」邏輯是對的，但是有潛力，就是僅有夢想，未來看運氣，你命長就等的到，還有一堆學者的說法也很妙，本來說「泡沫、景氣循環、價格貴」，後來，全部改成「自住沒差」一樣嘛，花錢就好，當教授可以賺「研究費、顧問費」，拿錢辦事嘛！幾年來的景氣循環，上下洗了不少錢進口袋，遇到天然災害更爽，反正逢低買進土地，繳一點利息就可以把土地貸款出來，又有一大筆錢可以買下一塊，你說利息很重？屁啦，銀行也不敢亂抽銀根，我們撐不下去對大環境都不好，景氣火車頭耶，政府也拿我們沒輒。
以後再說蓋房屋，那些我都不敢住，卻是大家的夢想宅，賺錢本來很好、很好賺的，後來有了智邦後，變的沒那麼容易，有時會有客戶看房子看了一半，然後突然冒出一句：「啊，我想起來了，剛好有事要走，不看了」這時，我就知道又來個會作功課的網友，老師有在講大家都有在聽，反正這些人本來看完就不會買，買了也有可能會投訴，不賣也罷，你說，經濟不景氣影響銷售？我會回你，對啦，但是客戶很好騙，有時也不知道怎樣，是我命好，人客看了房子都會喜歡搶著買耶，可是，那些房子阿，恐怖，要我呆上一天我還敢，可是要我睡在裡面，可能整晚都不能睡，說說鋼筋，你知道我怎樣省錢的嗎？比方說，規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋，我一定只有十六根直、三十根左右橫的，至少省二成， 隨便算一個案子，鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上，有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環，綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲，我們阿，這裡 可以省一半，沒有固定環，鐵絲隨便綁綁就好，反正，混凝土一灌就看不到，工人也作的比較快，省時省力又省錢，快速完工。
混凝土也一樣，大家都知道我們這種建商，可以一星期蓋一層樓，別的建商起碼兩個星期，有的還一個月！浪費時間啦，就一層灌好後，那個木板的模子別拆，鋼筋水泥本來就有一定載重量，繼續往上搭，地震沒有每天來就沒關係，後來你們看到家裡牆角、接縫、窗框，那麼容易裂開、油漆要一天到晚補就是了，有空隙沒有灌很實，都是要趕時間，拆模後，一定一堆洞，都還是要用水泥抹一 下，免的上不了油漆，最怕大地震，不是我家會震倒，而是我蓋的房子一定會倒，還好我命大，九二一地震台北只有二級， 還倒不了，油漆補一下就好。翻翻廣告，建材都是英文名稱，反正客戶不懂，你看到的都是山寨版，全部用模仿名牌貨，那個馬桶阿，聽客戶說每次用都會黏東西，水一定沖不 掉，和成一顆兩千，醜一點但是耐用，我用一千五的寶隔麗（忘了怎麼寫，管他的）比較漂亮，名稱也好聽；那個蓮膨頭跟水龍頭阿，半年一定 掉烤漆，一年一定開始關不緊，可是，看起來很像德國進口的，牌子我沒管，還有，大門看起來很漂亮，但絕對不是正 牌防火門，啥牌的大鎖大概一年就會壞，如果你跟我要防火證明，我拿的出來，不過都用錢買的，真的要測是不是防火一個小時，絕對不會過。
幹麻要這樣？省錢阿，別人一坪建材用三萬元，我不超過兩萬元就有了，而且一定比較漂亮，現在的人都是看漂亮就買的，我不需要用好用的建材阿，油漆也挺扯，大家都會裝潢，所以我就隨便漆，一坪八百元的油漆，兩底三度，你知道我用多少？三百元一坪！就粉光後直接噴一層，只要對著陽 光，幾乎可以看到水泥的底色，反正萬一客戶驗屋不過，再請師傅隨便漆上一層就好，通常一個二百戶的社區，最多十戶會仔細檢查。你問我差在 哪，兩底三度的油漆，起碼用五年還漂漂亮亮的，表面光滑如少女的肌膚，我的一度漆，一年就會掉色，有陽光的地方 就會褪色，如果你家有光線是斜的曬，你的牆就一定會有斜的色差，還有，只要站在牆邊對著看，一定有波浪，不平嘛，放個櫃子都沒法貼牆。
還有，牌子寫 ICI 得利乳膠漆，這個牌子不錯但是也貴，一大桶五千元，我就叫工人去買一桶一千的雜牌，混一下，以前大概一桶 ICI 對上二桶雜牌，因為師傅說不好上漆乾了也難看，後來才一比一，那個漆哦，聞了都噁心，甲醛太濃，師傅工作都要戴口罩，免的大家早死， 可是，聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月，沒有大概一兩年才會沒味道，管他的，又不是我住，誰叫我都先建後售，施工中不能給客戶監督，行家一看就知道偷了多少工，反正房子蓋好很漂亮，大家買的高興，皆大歡喜，最近市場狀況感覺很好，我的案子，已經全部漲價一成五，還發佈新聞稿說，供不應求，只好漲價，數錢又可以數到翻，你看酒店生意很好就知道 景氣有沒有復甦、哪些行業復甦，這是媽媽桑告訴我的。
建材講了一半還是來講講新聞、廣告的手法，免的大家又熱過頭亂亂買，有沒有發現，最近的廣告，以及新聞，都是一面看好？無論是「大陸人要來買房子了」還是「銷售率破八成，盡速搶買」等等，一面倒的就是要 跟消費者說，現在景氣很好，連營建股都炒的不像樣，很整齊劃一的訊息吧，不過，你大概不知道，銷售情況，已經停快一個月了，問問其他朋友的案子，也都賣不太好，有的是因為漲價過頭，有的根本沒看房子的人，現在假日的假客戶都要出動兩組以上，一組看房子一組簽約，要不然，根本就是冷清。房價怎操作呢？簡單，比如我的一個案子，平均底價是一坪四十萬元，我會要求代銷訂出六十萬元表價，無論是客戶八折或七折殺價法，都在我底價之上，那麼六十萬元的表價很高吧，一定超過市場行情，但是呢，客戶無論如何的作功課、市場比較，附近的個案都是開這樣的價格，更何 況，地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元，一段時間之後，你就會認為我的開價是合理的。當然也會怕賣不掉，於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子，你想六十跟四十五，已經差很多了吧，降價二成五耶，跑單營造出 「今天用廣告價送送看，不一定會成啦，可是，四樓這個價格，你買八樓用這個價格，一定划算啦」好，你大概感動的就買了。
我還是一坪多賺五萬元
以前是用廣告戶來引導出價，不過，大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右，現在就是要多賺，誰叫營建股股票漲那麼多，這時賺錢最容 易，一定要多賺，還有一種人的錢一定要賺，那種不貸款的，或是一看就很喜歡想買的，六十萬元的開價，通常可以成交到五十萬元，只要一個案子有一成是這樣的 客戶買，一坪多賺十萬元，你想想可以多賺多少呢？別以為只有高價的個案是這樣搞，低價的更要這樣，一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元，一坪十五萬元的就賣到十八萬元，只要大家集體哄抬 就好了，你會問我開價六十萬元，那如果旁邊有個案開四十萬元，不就壞了市場？才不會，那個四十萬元的，我一定到處講他壞話，啥建商曾經倒過啦、 他老闆有誹聞啦、會漏水啦，反正，要找出瑕疵一點也不難，講臭他就好，而且我那麼有名，一年蓋那麼多房子，人家也會講我房子會漏水， 可是，我的名氣大，台灣人那麼多，新人輩出啊，我只要作一個人一輩子一次生意，就有二千萬人次的機會，所以，管他風評咧。
發布新聞大家都是知道的了，銷售率隨便喊你也不知道，可是呢 ? 有一招是別人教的，找人頭慢慢買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣八成，而且人頭買價一定高，底價四十萬元簽約價就是五十萬元，可以給客戶當證明看，也可以給銀行看，貸款，五十萬元八成價就是四十萬元，把這些房子拿去貸款等於全額貸，我的本金跟獲利馬上全部賺到，接 著，再把這些房屋放到仲介市場去賣，只要高於四十萬就可以賣，買方看到我買五十萬元的合約，你想房價也不會差到哪去，縱使成交每坪四十一萬元，還是多賺 一萬元，可是買方可能會覺得很爽，買到便宜了誰叫我運氣好，台灣房價崩盤次數不多，政府也會救建商，撐一撐就過去了，經濟火車頭嘛，誰叫就是有客戶會不理智，十組抓住一組，我就是賺，而且那種客戶比我還堅定：「漏水？我應該沒這麼倒楣吧，而且跑單都說，我不是買頂樓的 就好，況且今天是特價最後一天，如果我今天買，還幫我貸到九成貸款耶，報紙都說只有七成五，這種房子，當然要買阿，我想買房子已經找很久了耶」
都是我們這種人出錢的啦！主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔，三天找吃飯、五天找出國、生日送 LV 包、買房子打六折，新聞就出來了，還源 源不斷呢，你只要給的多，新聞就生的多，這些人筆可厲害了，我老是一邊看一邊笑，這些大哥大姐還真的神奇，連我都差點覺得，不買個房子等增值，是對不起自己，你知道房價怎麼開麼？比如我的成本價一坪二十萬元，那麼利潤如果抓兩成，就是二十四萬元，成為我的銷售底價，那麼，代銷業者幫我賣房屋，他開價可以二十六萬元，給消費者殺個兩萬元差不多吧？ 錯！對公司來說一坪還是賣二十四萬元，不過對代銷來說，一坪就是二十五萬元，那一萬元差價，就是分給我的，經過作帳，老闆不會知道，我一個案子就可以多賺好幾千萬元，那怎賣呢？我會要求代銷，開價三十萬元，一邊放出一大堆的新聞，告訴大家說這一帶就要發了，再不買就賺不到，一群呆瓜就會來看房屋，三十萬元也通常殺到二十六萬元就差不多，這樣公司一坪再多賺一萬元，我又有業績獎金可以賺。
可你也會懷疑，哪來這麼多阿呆高一成價格買屋呢？告訴你，一個案子通常都有半數阿呆，看了新聞來買的，那些不貸款的人更呆，而比較窮的或 是年輕夫妻要成家的，要作九成銀貸的那些更呆，送一點家電就買了，只要抓住他想買房子的心態，樣品屋作漂亮一點，排場大一點就好，當然抓住阿呆也不是一朝一夕的，每個案子都在一年前就要佈局，先放出消息說誰要搞投資，然後找幾個阿陸仔來台灣觀光，買幾個官員說要建設，帶記者出國看秀作頂級SPA很辛苦的，你想不這樣做，哪來的淡水新市鎮、林口、三峽呢？有時我也挺佩服業者，把荒郊野外教育成「新市鎮前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」笑死人，鳥不拉屎的地方，買的人還很高興說住到很有未來的地點，你看我們教育有多成功呢？
記不記得以前大家都說，買房子要看地點「地點、地點、地點」現在呢？沒有了吧？大家改口說「要買有潛力的地方」邏輯是對的，但是有潛力，就是僅有夢想，未來看運氣，你命長就等的到，還有一堆學者的說法也很妙，本來說「泡沫、景氣循環、價格貴」，後來，全部改成「自住沒差」一樣嘛，花錢就好，當教授可以賺「研究費、顧問費」，拿錢辦事嘛！幾年來的景氣循環，上下洗了不少錢進口袋，遇到天然災害更爽，反正逢低買進土地，繳一點利息就可以把土地貸款出來，又有一大筆錢可以買下一塊，你說利息很重？屁啦，銀行也不敢亂抽銀根，我們撐不下去對大環境都不好，景氣火車頭耶，政府也拿我們沒輒。
以後再說蓋房屋，那些我都不敢住，卻是大家的夢想宅，賺錢本來很好、很好賺的，後來有了智邦後，變的沒那麼容易，有時會有客戶看房子看了一半，然後突然冒出一句：「啊，我想起來了，剛好有事要走，不看了」這時，我就知道又來個會作功課的網友，老師有在講大家都有在聽，反正這些人本來看完就不會買，買了也有可能會投訴，不賣也罷，你說，經濟不景氣影響銷售？我會回你，對啦，但是客戶很好騙，有時也不知道怎樣，是我命好，人客看了房子都會喜歡搶著買耶，可是，那些房子阿，恐怖，要我呆上一天我還敢，可是要我睡在裡面，可能整晚都不能睡，說說鋼筋，你知道我怎樣省錢的嗎？比方說，規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋，我一定只有十六根直、三十根左右橫的，至少省二成， 隨便算一個案子，鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上，有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環，綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲，我們阿，這裡 可以省一半，沒有固定環，鐵絲隨便綁綁就好，反正，混凝土一灌就看不到，工人也作的比較快，省時省力又省錢，快速完工。
混凝土也一樣，大家都知道我們這種建商，可以一星期蓋一層樓，別的建商起碼兩個星期，有的還一個月！浪費時間啦，就一層灌好後，那個木板的模子別拆，鋼筋水泥本來就有一定載重量，繼續往上搭，地震沒有每天來就沒關係，後來你們看到家裡牆角、接縫、窗框，那麼容易裂開、油漆要一天到晚補就是了，有空隙沒有灌很實，都是要趕時間，拆模後，一定一堆洞，都還是要用水泥抹一 下，免的上不了油漆，最怕大地震，不是我家會震倒，而是我蓋的房子一定會倒，還好我命大，九二一地震台北只有二級， 還倒不了，油漆補一下就好。翻翻廣告，建材都是英文名稱，反正客戶不懂，你看到的都是山寨版，全部用模仿名牌貨，那個馬桶阿，聽客戶說每次用都會黏東西，水一定沖不 掉，和成一顆兩千，醜一點但是耐用，我用一千五的寶隔麗（忘了怎麼寫，管他的）比較漂亮，名稱也好聽；那個蓮膨頭跟水龍頭阿，半年一定 掉烤漆，一年一定開始關不緊，可是，看起來很像德國進口的，牌子我沒管，還有，大門看起來很漂亮，但絕對不是正 牌防火門，啥牌的大鎖大概一年就會壞，如果你跟我要防火證明，我拿的出來，不過都用錢買的，真的要測是不是防火一個小時，絕對不會過。
幹麻要這樣？省錢阿，別人一坪建材用三萬元，我不超過兩萬元就有了，而且一定比較漂亮，現在的人都是看漂亮就買的，我不需要用好用的建材阿，油漆也挺扯，大家都會裝潢，所以我就隨便漆，一坪八百元的油漆，兩底三度，你知道我用多少？三百元一坪！就粉光後直接噴一層，只要對著陽 光，幾乎可以看到水泥的底色，反正萬一客戶驗屋不過，再請師傅隨便漆上一層就好，通常一個二百戶的社區，最多十戶會仔細檢查。你問我差在 哪，兩底三度的油漆，起碼用五年還漂漂亮亮的，表面光滑如少女的肌膚，我的一度漆，一年就會掉色，有陽光的地方 就會褪色，如果你家有光線是斜的曬，你的牆就一定會有斜的色差，還有，只要站在牆邊對著看，一定有波浪，不平嘛，放個櫃子都沒法貼牆。
還有，牌子寫 ICI 得利乳膠漆，這個牌子不錯但是也貴，一大桶五千元，我就叫工人去買一桶一千的雜牌，混一下，以前大概一桶 ICI 對上二桶雜牌，因為師傅說不好上漆乾了也難看，後來才一比一，那個漆哦，聞了都噁心，甲醛太濃，師傅工作都要戴口罩，免的大家早死， 可是，聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月，沒有大概一兩年才會沒味道，管他的，又不是我住，誰叫我都先建後售，施工中不能給客戶監督，行家一看就知道偷了多少工，反正房子蓋好很漂亮，大家買的高興，皆大歡喜，最近市場狀況感覺很好，我的案子，已經全部漲價一成五，還發佈新聞稿說，供不應求，只好漲價，數錢又可以數到翻，你看酒店生意很好就知道 景氣有沒有復甦、哪些行業復甦，這是媽媽桑告訴我的。
建材講了一半還是來講講新聞、廣告的手法，免的大家又熱過頭亂亂買，有沒有發現，最近的廣告，以及新聞，都是一面看好？無論是「大陸人要來買房子了」還是「銷售率破八成，盡速搶買」等等，一面倒的就是要 跟消費者說，現在景氣很好，連營建股都炒的不像樣，很整齊劃一的訊息吧，不過，你大概不知道，銷售情況，已經停快一個月了，問問其他朋友的案子，也都賣不太好，有的是因為漲價過頭，有的根本沒看房子的人，現在假日的假客戶都要出動兩組以上，一組看房子一組簽約，要不然，根本就是冷清。房價怎操作呢？簡單，比如我的一個案子，平均底價是一坪四十萬元，我會要求代銷訂出六十萬元表價，無論是客戶八折或七折殺價法，都在我底價之上，那麼六十萬元的表價很高吧，一定超過市場行情，但是呢，客戶無論如何的作功課、市場比較，附近的個案都是開這樣的價格，更何 況，地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元，一段時間之後，你就會認為我的開價是合理的。當然也會怕賣不掉，於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子，你想六十跟四十五，已經差很多了吧，降價二成五耶，跑單營造出 「今天用廣告價送送看，不一定會成啦，可是，四樓這個價格，你買八樓用這個價格，一定划算啦」好，你大概感動的就買了。
我還是一坪多賺五萬元
以前是用廣告戶來引導出價，不過，大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右，現在就是要多賺，誰叫營建股股票漲那麼多，這時賺錢最容 易，一定要多賺，還有一種人的錢一定要賺，那種不貸款的，或是一看就很喜歡想買的，六十萬元的開價，通常可以成交到五十萬元，只要一個案子有一成是這樣的 客戶買，一坪多賺十萬元，你想想可以多賺多少呢？別以為只有高價的個案是這樣搞，低價的更要這樣，一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元，一坪十五萬元的就賣到十八萬元，只要大家集體哄抬 就好了，你會問我開價六十萬元，那如果旁邊有個案開四十萬元，不就壞了市場？才不會，那個四十萬元的，我一定到處講他壞話，啥建商曾經倒過啦、 他老闆有誹聞啦、會漏水啦，反正，要找出瑕疵一點也不難，講臭他就好，而且我那麼有名，一年蓋那麼多房子，人家也會講我房子會漏水， 可是，我的名氣大，台灣人那麼多，新人輩出啊，我只要作一個人一輩子一次生意，就有二千萬人次的機會，所以，管他風評咧。
發布新聞大家都是知道的了，銷售率隨便喊你也不知道，可是呢 ? 有一招是別人教的，找人頭慢慢買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣八成，而且人頭買價一定高，底價四十萬元簽約價就是五十萬元，可以給客戶當證明看，也可以給銀行看，貸款，五十萬元八成價就是四十萬元，把這些房子拿去貸款等於全額貸，我的本金跟獲利馬上全部賺到，接 著，再把這些房屋放到仲介市場去賣，只要高於四十萬就可以賣，買方看到我買五十萬元的合約，你想房價也不會差到哪去，縱使成交每坪四十一萬元，還是多賺 一萬元，可是買方可能會覺得很爽，買到便宜了誰叫我運氣好，台灣房價崩盤次數不多，政府也會救建商，撐一撐就過去了，經濟火車頭嘛，誰叫就是有客戶會不理智，十組抓住一組，我就是賺，而且那種客戶比我還堅定：「漏水？我應該沒這麼倒楣吧，而且跑單都說，我不是買頂樓的 就好，況且今天是特價最後一天，如果我今天買，還幫我貸到九成貸款耶，報紙都說只有七成五，這種房子，當然要買阿，我想買房子已經找很久了耶」
購屋糾紛大體檢 從十大糾紛排行談起
從統計出的房地產交易十大糾紛中可見，房地產的交易糾紛多如牛毛，於是房屋交易的安全，成為現階段買屋賣屋的重要議題，而要降低房市的交易糾紛，除了政府必需加強宣導外，也有賴地產相關業者與消費者的共同努力，購屋時各種類型的購屋交易糾紛，已成為當事人買賣房屋的最大的夢魘，究竟消費者該如何避免掉入購屋糾紛的黑洞裡，將發生購屋糾紛的機率降至最低？時下的房屋交易制度，又有著什麼樣的陷阱，是消費者所容易疏忽的？本刊為讀者專訪了地政司王副司長及兩位地產界專業的名律師，為您未來的買屋賣屋提供寶貴的建言。
內政部地政司副司長 王靚琇 有效降低地產交易糾紛提昇從業人員道德形象
內政部地政司副司長王靚琇表示，談到房屋交易糾紛，只要房市交易熱絡，糾紛就一定會隨之增加，根據地政司不動產交易科的統計，房屋糾紛申訴的案件，又回到交易糾紛的第一名，今年上半年的購屋糾紛集中的部分，大多來自於交易活絡的地區如：台北縣市、桃園、台中及高雄地區，王靚琇副司長說，地政司不動產交易科掌握到的購屋糾紛案件雖然很多，但實際上沒有登記的購屋糾紛，恐怕是登記的好幾倍，大家常會認為，交易多、糾紛就多，其實交易多，經驗也多，糾紛應該要減少才對，王靚琇表示，根據最新內政部地政司不動產交易科的數據，作出台北縣市今年上半年的房地產消費糾紛統計，包含中古屋的仲介糾紛，以及建商推案的預售屋、新成屋買賣糾紛，上半年光光台北縣市就有二八一件，其中台北市有一三七件、台北縣有一四四件。
經過交叉分析，九九年上半年台北市的一三七件交易糾紛中，有九三件來自仲介公司，而建商的糾紛為四○件、代銷業者僅一件，其他為四件，在台北縣方面，一四四件的交易糾紛中，仲介業者的糾紛也是最多，為一○二件，其次是建商的二七件，其他十件及代銷業者的五件，再分析糾紛的來源，可明顯看出糾紛主要來自房屋仲介業者，台北縣市加總下，房仲業者的糾紛案件計一九五件，占總糾紛數二八一件的百分之六九．四，也就是說台北縣市的房地產交易糾紛中，十件就有近七件是房仲業者的糾紛，建商的比率為百分之二三．八，房屋廣告代銷業者的比率則僅有少少的百分之二。
從九九年上半年台北縣市房地產交易糾紛統計可再看出，以「隱瞞重要交易資訊」的比例最高，有三八件，其次為「房屋漏水」也居高不下，今年上半年共有三六件，至於排行第三的「契約審閱權」的糾紛，則有二八件，其次是「定金返還」及「施工瑕疵」、「海砂屋」分別居糾紛的第四與第五名，王靚琇說，事實上不單單是今年上半年而已，過去幾年購屋糾紛的種類，其實大致上也脫離不了這些問題，顯見房地產交易糾紛，長期以來幾乎沒什麼改變，是很值得檢討的，王靚琇認為，房仲、建商及相關業者的從業人員，對於自身職業道德形象的提昇，與對社會責任的使命感，一定要有所體認，服務品質與誠信也必須相對提高，才能有效促進消費者權益的保護。
永然聯合法律事務所所長 李永然 法令制度仍不完善 心動不可馬上行動
李永然大律師表示，在購屋糾紛中，因為訂金返還、廣告不實、違章違規使用、隱瞞重要交易資訊等，都是經常發生的糾紛，那麼，為什麼會有這類的糾紛呢？房地產在銷售時，訴求的重點往往會是較動聽的說詞，但實際購買後，如果標的物並未如銷售人員所言的這樣一般美好，就很容易產生爭議，李永然說，根據他的研究，這些糾紛的類型，多年來迄今依然沒有什麼改變，包含施工糾紛、欺瞞重大資訊、房屋漏水、「定金」返還及契約審閱權等，每年都是糾紛的大宗，多是一些常見的老問題，追究其原因可歸納為：法令制度不完善、對預售制度認識不足、對定型化契約了解不夠等要點，李永然說，以事務所處理案件的經驗，預售屋的糾紛最多，其次則為中古屋及法拍屋，李永然認為，買賣中古屋最常發生的糾紛，就是房屋漏水、契約審閱權、「定金」返還、仲介「斡旋金」返還及終止委售或買賣契約的糾紛最多。
李永然還表示，購屋人購買的房屋品質，是否與廣告吻合，還是需要適度的規範，才能讓糾紛減少，大家常說：「消費者擦亮眼」但是銷售人員的行銷話術通常都是很漂亮的，讓消費者心動就馬上行動，但是行動後又立刻後悔，才會有這麼多退訂金的案例，李永然建議購屋下訂時，千萬不要以為只是一點小錢。因為下訂、簽約，就視同契約成立；如果不履行契約，則建商可申請強制執行或假扣押財產，因此建議付訂金時，應註明是屬於「解約訂金」的性質，也就是可以犧牲訂金，片面解除契約之意，李永然語重心長的說，因房地產有其相當的專業性，建議應成立專業的房地產糾紛法院，培養專業的房地產法官，才能正確裁判，守住社會正義的最後一道防線，此外，應多推廣以仲裁方式，解決購屋糾紛，畢竟訴訟過程曠日費時，而根據仲裁法規範，最長也必須在九個月內處理完畢；加上仲裁小組乃是由三位不同背景的仲裁人組成、仲裁，比單一一人化的判決，更能藉由多元化的觀察，做出正確判決。
開瑞兩岸法律事務所所長 陳國雄 不要有貪便宜心態 佔便宜可會吃大虧
陳國雄大律師表示，一些比較特殊的案例，像是違建：陽台外推、二次施工、工業住宅等，交易常會有糾紛，通常都是出在「契約」與「廣告不實」以預售屋為例，廣告不實的糾紛，通常都是發生在廣告內容，與實際施工完成後不相符合，自然會產生糾紛，陳國雄說，近年來，除預售屋之外，中古屋的仲介糾紛也逐漸增多，代銷糾紛之所以大於仲介，就在於交易的量比中古屋大數十倍，且預售屋買的是未來的夢，而這個夢是否如願以償，其實很難說，交易糾紛，通常也就是因此衍生而出的，陳國雄大律師提醒購屋者，如果要買預售屋，建議消費者可以參考內政部的定型化契約與契約書範本，與建商提供的契約書，逐條核對；如有不同之處，應詢問清楚。
另外，在內政部制定的預售屋契約書範本文後，也註明了購買預售屋的應注意事項，消費者可以此為參考依據。陳國雄特別指出，官方或消基會建構了很多提昇消費者權益的架構，但交易糾紛卻依然始終存在，特別是夾層屋、陽台外推等房屋，原本在法治上就是不容許的，這其實是個「共犯結構」：建築師的創意、建商的蓄意、加上消費者的貪意，但是，政府在實際執行法律規範的過程中，也確實有其困難，這也是值得檢討的地方。陳國雄說，景氣好、景氣不好都會有購屋糾紛，景氣好糾紛多，景氣不好、建商倒閉，消費者的困擾也多。那麼，消費者在委託房仲公司買賣物件時，我想應該也要以大品牌的公司為首選。
陳國雄說，以他個人二、三十年的法律從業經驗，建議消費者，要買預售屋，一定要找大品牌，最好是上市櫃的優質建商，否則，如果碰到財力不足的建商，購買預售屋的風險將大增，因此，他建議消費者，盡量購買新成屋及中古屋，畢竟新成屋及中古屋看得見也摸得著，陳大律師建議消費者在購屋時，應秉持幾個原則：不要貪小便宜，因為在房屋買賣中，佔便宜可能會吃大虧，不要匆促就下決定、應考慮清楚再出手，且內政部提供有六種買賣契約書範本，都是消費者可以多加參考的，陳國雄律師說，大台北區要買一間房子動輒上千萬元，如果發生糾紛，或是無法順利交屋，可能是將一生的積蓄都付諸流水，那真是情何以堪的悲痛經驗，所以房屋的交易安全最是重要。
陳律師還說，房屋交易安全，政府責無旁貸，也有賴地產業者與消費者的共同努力，他最後要給消費者的兩點建議是：一定要參考政府制定的契約書範本，以及尋求合法的業者與專業的執業人員服務，購屋民眾才能避免發生交易糾紛，隨著年底房地產交易旺季的到來，民眾購屋的需求勢必持續增加，房市預售屋、新成屋與中古屋的交易量亦可望攀上高峰，在供給案量欲小不易下，恐怕交易糾紛的件數，也較易隨之增加，購屋民眾尤其應特別注意，購屋糾紛何時了？關於這個問題，可說是談上三天三夜，也談不完，本刊希望透過從採訪地產專業人士的建議與言談中，讓消費者更加清楚的了解，購屋糾紛究竟都是從何而來，也盼望消費者能夠善加運用審閱期等權利，在購屋過程中加倍注意，尋求合法的業者服務，如此才能避免陷入糾紛的泥沼中。
【文/倪子仁 攝影/邱添榮】
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內政部地政司副司長 王靚琇 有效降低地產交易糾紛提昇從業人員道德形象
內政部地政司副司長王靚琇表示，談到房屋交易糾紛，只要房市交易熱絡，糾紛就一定會隨之增加，根據地政司不動產交易科的統計，房屋糾紛申訴的案件，又回到交易糾紛的第一名，今年上半年的購屋糾紛集中的部分，大多來自於交易活絡的地區如：台北縣市、桃園、台中及高雄地區，王靚琇副司長說，地政司不動產交易科掌握到的購屋糾紛案件雖然很多，但實際上沒有登記的購屋糾紛，恐怕是登記的好幾倍，大家常會認為，交易多、糾紛就多，其實交易多，經驗也多，糾紛應該要減少才對，王靚琇表示，根據最新內政部地政司不動產交易科的數據，作出台北縣市今年上半年的房地產消費糾紛統計，包含中古屋的仲介糾紛，以及建商推案的預售屋、新成屋買賣糾紛，上半年光光台北縣市就有二八一件，其中台北市有一三七件、台北縣有一四四件。
經過交叉分析，九九年上半年台北市的一三七件交易糾紛中，有九三件來自仲介公司，而建商的糾紛為四○件、代銷業者僅一件，其他為四件，在台北縣方面，一四四件的交易糾紛中，仲介業者的糾紛也是最多，為一○二件，其次是建商的二七件，其他十件及代銷業者的五件，再分析糾紛的來源，可明顯看出糾紛主要來自房屋仲介業者，台北縣市加總下，房仲業者的糾紛案件計一九五件，占總糾紛數二八一件的百分之六九．四，也就是說台北縣市的房地產交易糾紛中，十件就有近七件是房仲業者的糾紛，建商的比率為百分之二三．八，房屋廣告代銷業者的比率則僅有少少的百分之二。
從九九年上半年台北縣市房地產交易糾紛統計可再看出，以「隱瞞重要交易資訊」的比例最高，有三八件，其次為「房屋漏水」也居高不下，今年上半年共有三六件，至於排行第三的「契約審閱權」的糾紛，則有二八件，其次是「定金返還」及「施工瑕疵」、「海砂屋」分別居糾紛的第四與第五名，王靚琇說，事實上不單單是今年上半年而已，過去幾年購屋糾紛的種類，其實大致上也脫離不了這些問題，顯見房地產交易糾紛，長期以來幾乎沒什麼改變，是很值得檢討的，王靚琇認為，房仲、建商及相關業者的從業人員，對於自身職業道德形象的提昇，與對社會責任的使命感，一定要有所體認，服務品質與誠信也必須相對提高，才能有效促進消費者權益的保護。
永然聯合法律事務所所長 李永然 法令制度仍不完善 心動不可馬上行動
李永然大律師表示，在購屋糾紛中，因為訂金返還、廣告不實、違章違規使用、隱瞞重要交易資訊等，都是經常發生的糾紛，那麼，為什麼會有這類的糾紛呢？房地產在銷售時，訴求的重點往往會是較動聽的說詞，但實際購買後，如果標的物並未如銷售人員所言的這樣一般美好，就很容易產生爭議，李永然說，根據他的研究，這些糾紛的類型，多年來迄今依然沒有什麼改變，包含施工糾紛、欺瞞重大資訊、房屋漏水、「定金」返還及契約審閱權等，每年都是糾紛的大宗，多是一些常見的老問題，追究其原因可歸納為：法令制度不完善、對預售制度認識不足、對定型化契約了解不夠等要點，李永然說，以事務所處理案件的經驗，預售屋的糾紛最多，其次則為中古屋及法拍屋，李永然認為，買賣中古屋最常發生的糾紛，就是房屋漏水、契約審閱權、「定金」返還、仲介「斡旋金」返還及終止委售或買賣契約的糾紛最多。
李永然還表示，購屋人購買的房屋品質，是否與廣告吻合，還是需要適度的規範，才能讓糾紛減少，大家常說：「消費者擦亮眼」但是銷售人員的行銷話術通常都是很漂亮的，讓消費者心動就馬上行動，但是行動後又立刻後悔，才會有這麼多退訂金的案例，李永然建議購屋下訂時，千萬不要以為只是一點小錢。因為下訂、簽約，就視同契約成立；如果不履行契約，則建商可申請強制執行或假扣押財產，因此建議付訂金時，應註明是屬於「解約訂金」的性質，也就是可以犧牲訂金，片面解除契約之意，李永然語重心長的說，因房地產有其相當的專業性，建議應成立專業的房地產糾紛法院，培養專業的房地產法官，才能正確裁判，守住社會正義的最後一道防線，此外，應多推廣以仲裁方式，解決購屋糾紛，畢竟訴訟過程曠日費時，而根據仲裁法規範，最長也必須在九個月內處理完畢；加上仲裁小組乃是由三位不同背景的仲裁人組成、仲裁，比單一一人化的判決，更能藉由多元化的觀察，做出正確判決。
開瑞兩岸法律事務所所長 陳國雄 不要有貪便宜心態 佔便宜可會吃大虧
陳國雄大律師表示，一些比較特殊的案例，像是違建：陽台外推、二次施工、工業住宅等，交易常會有糾紛，通常都是出在「契約」與「廣告不實」以預售屋為例，廣告不實的糾紛，通常都是發生在廣告內容，與實際施工完成後不相符合，自然會產生糾紛，陳國雄說，近年來，除預售屋之外，中古屋的仲介糾紛也逐漸增多，代銷糾紛之所以大於仲介，就在於交易的量比中古屋大數十倍，且預售屋買的是未來的夢，而這個夢是否如願以償，其實很難說，交易糾紛，通常也就是因此衍生而出的，陳國雄大律師提醒購屋者，如果要買預售屋，建議消費者可以參考內政部的定型化契約與契約書範本，與建商提供的契約書，逐條核對；如有不同之處，應詢問清楚。
另外，在內政部制定的預售屋契約書範本文後，也註明了購買預售屋的應注意事項，消費者可以此為參考依據。陳國雄特別指出，官方或消基會建構了很多提昇消費者權益的架構，但交易糾紛卻依然始終存在，特別是夾層屋、陽台外推等房屋，原本在法治上就是不容許的，這其實是個「共犯結構」：建築師的創意、建商的蓄意、加上消費者的貪意，但是，政府在實際執行法律規範的過程中，也確實有其困難，這也是值得檢討的地方。陳國雄說，景氣好、景氣不好都會有購屋糾紛，景氣好糾紛多，景氣不好、建商倒閉，消費者的困擾也多。那麼，消費者在委託房仲公司買賣物件時，我想應該也要以大品牌的公司為首選。
陳國雄說，以他個人二、三十年的法律從業經驗，建議消費者，要買預售屋，一定要找大品牌，最好是上市櫃的優質建商，否則，如果碰到財力不足的建商，購買預售屋的風險將大增，因此，他建議消費者，盡量購買新成屋及中古屋，畢竟新成屋及中古屋看得見也摸得著，陳大律師建議消費者在購屋時，應秉持幾個原則：不要貪小便宜，因為在房屋買賣中，佔便宜可能會吃大虧，不要匆促就下決定、應考慮清楚再出手，且內政部提供有六種買賣契約書範本，都是消費者可以多加參考的，陳國雄律師說，大台北區要買一間房子動輒上千萬元，如果發生糾紛，或是無法順利交屋，可能是將一生的積蓄都付諸流水，那真是情何以堪的悲痛經驗，所以房屋的交易安全最是重要。
陳律師還說，房屋交易安全，政府責無旁貸，也有賴地產業者與消費者的共同努力，他最後要給消費者的兩點建議是：一定要參考政府制定的契約書範本，以及尋求合法的業者與專業的執業人員服務，購屋民眾才能避免發生交易糾紛，隨著年底房地產交易旺季的到來，民眾購屋的需求勢必持續增加，房市預售屋、新成屋與中古屋的交易量亦可望攀上高峰，在供給案量欲小不易下，恐怕交易糾紛的件數，也較易隨之增加，購屋民眾尤其應特別注意，購屋糾紛何時了？關於這個問題，可說是談上三天三夜，也談不完，本刊希望透過從採訪地產專業人士的建議與言談中，讓消費者更加清楚的了解，購屋糾紛究竟都是從何而來，也盼望消費者能夠善加運用審閱期等權利，在購屋過程中加倍注意，尋求合法的業者服務，如此才能避免陷入糾紛的泥沼中。
【文/倪子仁 攝影/邱添榮】
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