判斷合理房價的秘訣(3)

判斷三：合理價格正確對象應是區位價值

舉例來說，如果一個「地區」的房屋，每坪行情只有三十萬元，突然在有些企業或個人的努力下，出現了一幢好房屋（豪宅），其價格一坪要賣五十萬元，我們應用什麼態度面對呢？許多人會將目光放在五十萬元的房屋上，抱怨它與打擊它，這種態度對嗎？錯了！我們應該將眼光放在三十萬元的房屋而不是五十萬元的房屋上，為什麼呢？

因為房地產講的區位（location）價值（區段價值），指的是「社會自然增值」，其理論基礎是，由於政府的投資，社會的進步，再加上眾人的努力，推動了全區段所有的房地產增值(社會自然增值)。但重要的問題是，這種因社會進步所導致的增值(社會自然增值)，指的是每坪三十萬元，還是五十萬元？而如果一個地區的「區位價值」是三十萬元，我們對於那幢五十萬元的房屋，要如何面對呢？是要處罰它還是獎勵它？如果處罰它，還會有人願意投入資金、人力與智慧去努力創新，與增加房屋的附加價值嗎？

因此，國父在民生主義中，多次提到這種因為「個人努力」所創造的價值，是不可以課稅的，要全歸努力創造的人所有，因為如此一來，人們才會努力創造附加價值，社會才會進步。但在目前社會中，我們是如何對待創新者？如何對待不斷冒風險的努力付出者呢？我們不但要多課他們的稅，還要處罰他們，這是多麼不正確的認識！對於合理房價的判斷，不應將注意力放在少數的豪宅個案上，如果只有一、二幢好房屋出現，不但不應提高其土地與房屋稅賦，相反地，還應該給予獎勵，讓其所繳的稅賦要和附近低度使用的房屋相同，這才是政府估價（區位價值）的真正精神，也才是能給予低度利用土地壓力，以達到建國理想（地盡其利）的正確方法。

容我再嘮叨一次，建國理想中的「漲價歸公」，指的是將因社會進步所導致的增值，收之歸公；但對因私人努力所創造的價值，是完全不應課稅的！但目前稅務機關動輒以市價課稅，還要對好屋多課稅，顯然已經嚴重違背了建國理想。如果仍然執意而行，會導致什麼結果呢？不但會打擊好房屋的供給，會減緩對不良房屋改建的速度，更重要的是會使不合理的稅賦轉嫁，反而會成為推昇房價的推手。所以，對個別好房屋課稅、以市價課稅，都是對建國理想（平均地權）與房地產市場缺乏了解下的主張！過去二十年中，至少有二個財政部長因此下台，其原因並非是搬不動財團，而是他們對建國理想與房地產特性缺乏了解。
【文/馮先勉 攝影/邱添榮】