房貸利率再降、難囉!

央銀行去年以來六度降息，銀行房貸利率也跟著降到約1.85%的新低。但想趁利率低檔買房子的人可要留意，包括土銀在內的大型行庫，已研議調高房貸利率加碼幅度，未來新貸戶適用利率恐怕沒有預期低。行庫指出，銀行都有資金成本，不可能無限調降房貸利率，民眾想要爭取更低的利率，可以善用身分，或向銀行強調自己的貢獻度。銀行個金部主管指出，與銀行建立往來關係，讓銀行瞭解個人狀況，是提高信用條件的第一步，如果借貸時已經來不及，又想談到好的貸款條件，可以向銀行說明償債能力。像是銀行把客戶的月薪當成主要還款條件，但客戶如果有額外收入，例如年終獎金或公司紅利，也算提高償債能力，可向銀行爭取更好的貸款條件。
此外，不少銀行提供特定貸款人更低的利率，例如，合庫銀提供辦理房貸加買壽險的貸款人，第一年利率可減碼०.1個百分點，且貸款人如果需要額外的資金繳交保費，銀行還可以把貸款成數提高5%。土銀、台企銀也有類似措施。華南銀則提供特定信用卡的持卡人，房貸利率有機會連續八年享受減碼優惠。由於市場認為央行未來還有降息空間，為避免房貸業務賠錢，大型行庫紛紛研擬調高房貸加碼幅度，換言之，儘管舊貸戶的利率會跟著央行降息而下低，但新貸戶能享受的降息幅度可能很有限。

銀行業者房貸利率計息方式主要是採指標利率為基準，再加上銀行自訂的加碼利率。原則上，指標利率是隨銀行存款利率浮動，銀行自訂的利率加碼幅度則在簽約後便固定不變。隨著央行六次降息共2.125個百分點，銀行指標利率全部降到新低，目前僅約1.56%，也就是信用較佳的客戶在加計銀行利率加碼後，適用的房貸利率多數低於2%，僅1.85%左右。不過，包括台銀、土銀、合庫銀和台企銀等，內部都已評估改推固定利率房貸或調高自訂加碼幅度，可能加重未來新申辦房貸者的利息成本。

以土銀為例，內部決定，房貸第一段利率，也就是客戶貸款前六個月利率，將改成固定利率，不管未來央行升降息，這六個月適用的利率水準都不會變動。台銀、合庫銀和台企銀目前也將採取和土銀相同的計息方式。台銀、台企銀最近也調高自訂加碼幅度，以台企銀為例，原本三段式房貸，第一段採指標利率計息，第二段是指標利率加碼0.08個百分點，第三段則是指標利率加碼0.58個百分點；近期則改成，第一段以指標利率加碼0.85個百分點計息，第二段加碼1.05個百分點，第三段加碼1.32個百分點。未來央行若再降息，新貸戶適用房貸利率大致還是1.8%，和目前水準相當，不會受惠央行降息而減少利息支出。行庫主管強調，銀行研擬的房貸調整方案只適用還沒簽約的新客戶，舊客戶仍依照原本的契約內容計息。